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key word：借地借家法，正当事由，立退料
クリニックを開業する場合，多くのケースでは「テナントを借りる」という形でスタートします。一方で，不動産投資や相続対策として，収益物件を保有し，貸主側に立つ先生方も増えていると思います。そうでなくとも，建物賃貸借契約は生活に密着した契約で，多くの方になじみのある契約でしょう。しかし，賃貸借契約の現場では意外と知られていない事実があります。
それは，「貸主から契約更新を拒絶することは，法律上も実務上も非常に難しい」ということです。賃貸借契約は借主を保護するためにつくられた法制度であり，借主にとってはきわめて有利に働きますが，貸主の立場では注意が必要になります。
1．貸主の更新拒絶には「正当事由」が必要
建物の賃貸借契約は，契約期間が満了しても自動的には終了しません。借地借家法第28条により，貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が求められます。
【借地借家法第28条】
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知（筆者注：契約の更新拒絶の通知のことです）又は建物の賃貸借の解約の申入れは，建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか，建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，することができない。
この「正当事由」は，貸主の使用目的・借主の使用状況・契約経過・資金計画・立退料の有無など，双方の事情を総合的に比較衡量して判断されます。つまり，貸主が「自分で使いたい」「もっと高い賃料で貸したい」と思っても，それだけでは契約の更新を拒絶できないのです。それにもかかわらず，このような規制があることがあまり知られていないのは，多くの建物賃貸借契約で，貸主からの契約の更新拒絶も当然に認められるかのように定められているためだと思われます。